La mediación como método alternativo al proceso judicial en la resolución de conflictos en las comunidades de propietarios
Como todos sabemos, la convivencia entre vecinos no siempre es fácil ni pacífica. Es habitual la existencia de conflictos en las comunidades de propietarios, derivados de las reclamaciones vecinales, situaciones de morosidad, problemas de convivencia, desahucios, ruidos, mascotas, malos olores, impugnación de acuerdos y en general aquellos conflictos que surgen por razones de vecindad. Así pues, múltiples son los motivos que generan desencuentros, y múltiples las consecuencias que llevan al deterioro de estas relaciones que, en muchas ocasiones, terminan alterando y entorpeciendo la convivencia entre el resto del vecindario o comunidad.
Cuanto más se prolongue el conflicto más complicada será la convivencia y más difícil la gestión del Administrador de Fincas. Supondrá un mayor coste económico de gestión y resolución que requerirá recursos adicionales de tiempo y dinero que deberían destinarse a otras cuestiones más necesarias.
Es de la máxima importancia que puedan alcanzarse soluciones a estos conflictos rápidamente y de manera satisfactoria. De no resolverse así, pueden ser tan difíciles de gestionar que se haga necesario acudir a los tribunales. En la situación actual donde la justicia está desbordada, ésto supondría un alargamiento de los contenciosos en el tiempo. Y con él, un aumento exponencial de su coste económico. Para evitar los largos y costosos procedimientos judiciales se puede utilizar la mediación como método alternativo para la resolución de conflictos en las comunidades. Es esencial un diagnóstico precoz de la situación por parte del Administrador. Esto permitiría contar con la colaboración de un mediador que es un profesional experto en la resolución eficaz de conflictos.
La mediación es un procedimiento de resolución de conflictos sencillo pero muy efectivo, mediante el cual las partes son las protagonistas de la solución alcanzada, asumiendo el control de la propia situación, siendo responsables de sus decisiones y de cómo llevar adelante el acuerdo alcanzado.
En el Título II de la Ley de Mediación, se establece que es un proceso voluntario, flexible, confidencial y participativo. Está dirigido por un profesional que ayuda a las partes implicadas a llegar a acuerdos de forma constructiva y beneficiosa para todos, potenciando su capacidad de diálogo y comunicación. Los mediadores tienen un modo de actuar muy flexible, que se adapta a las particularidades de cada caso. Necesariamente tienen que ser neutrales e imparciales, y mantener la confidencialidad de todas sus sesiones. De hecho, los participantes en una mesa de mediación se comprometen por escrito a mantener la confidencialidad de sus deliberaciones. El acuerdo alcanzado vincula a las partes a su cumplimiento, tiene validez jurídica, y puede elevarse a escritura pública.
Ventajas de la mediación en la resolución de conflictos en las comunidades
Las ventajas de la mediación respecto del procedimiento judicial, en la resolución de conflictos en las comunidades, son las siguientes:
- Descongestiona la carga de trabajo de los órganos judiciales.
- Ahorro económico frente a la vía de la instancia judicial.
- Tiempo, ya que los problemas comunitarios se solucionan más rápidamente, sin alargarse en el tiempo.
- Previene que el conflicto vaya a más.
- Mayor agilidad y confidencialidad en el proceso.
- Mayor cumplimiento de los acuerdos al ser las partes quienes deciden el acuerdo íntegramente. Suele ser una solución duradera.
- Mayor flexibilidad procedimental.
- Mejora las relaciones entre las personas y favorece su continuidad en el futuro. Al buscar la cooperación de las partes, se alcanza un acuerdo satisfactorio para ambas.
El papel del administrador en la mediación para resolver los conflictos en las comunidades
Cada vez es más importante para el Administrador tener capacidad de gestionar los conflictos comunitarios de manera rápida y satisfactoria. Esto puede determinar la percepción de eficacia y satisfacción que los propietarios tienen acerca del trabajo de su Administrador. Por ello hay que dotar a los administradores de nuevas herramientas para gestionar los conflictos de manera eficaz y económica. No tiene por qué implicarse directamente en los enfrentamientos, manteniendo su neutralidad en los conflictos de las comunidades.
La mediación aporta valor añadido al cometido del Administrador, al ofrecerla como vía de solución a los conflictos comunitarios. Así contribuye a afianzar la confianza de la comunidad en su Administrador para la gestión de sus asuntos.
La efectividad de la mediación en el ámbito comunitario está más que probada. Ocho de cada diez casos de mediación vecinal acaban en un acuerdo satisfactorio para ambas partes. Siempre hay mayor predisposición de las partes a cumplir con lo que ellas mismas han convenido que con lo impuesto por un tercero, de forma intrusiva, amparándose en la ley y sin tener en cuenta los intereses y necesidades de las partes. Debe ajustarse a la Ley de Propiedad Horizontal sin invadir las competencias del Presidente y del Administrador de la comunidad. Los acuerdos adoptados no pueden contradecir las decisiones tomadas en Junta que afecten a propietarios diferentes de los implicados.
Podemos concluir que la mediación aporta beneficios al Administrador de Fincas para la resolución de conflictos en comunidades de propietarios. Buena parte del éxito de la mediación dependerá de la cualificación y profesionalidad de quien la ejerza. La mediación es una nueva forma de gestión de conflictos para superar y prevenir dificultades relacionadas con
- la convivencia entre los vecinos,
- el Administrador de la comunidad,
- el Presidente de la comunidad,
- las comunidades vecinas.
Permite abordar los conflictos desde el principio, dándoles una fácil y rápida solución a través del diálogo, la empatía y la participación. Posibilita también relaciones posteriores entre las partes, favoreciendo que adquieran la capacidad de solucionar otros futuros conflictos del mismo modo.
Fuente:La mediación vecinal como método de resolución de conflictos, de Javier Torán.