Hoy queremos hablar de un tema importante, y que vamos a tratar de forma amplia para mejorar su entendimiento, la cuota de participación en cada una de las comunidades de propietarios. Uno de los conceptos que más se repite en el día a día de una comunidad de propietarios es el de cuota de participación, pues de él depende, entre otras cosas, la aportación que cada propietario debe realizar para el sostenimiento de los gastos del inmueble.
Antes de nada, debemos aclarar que la cuota o coeficiente de participación no es sinónimo de coeficiente de propiedad. Al hablar de coeficiente de propiedad nos estamos refiriendo al valor en tanto por ciento que se asigna a cada uno de los pisos o locales en relación al 100% del inmueble. De forma sencilla, este se puede calcular dividiendo los metros cuadrados útiles de cada propietario entre el total de la superficie de la comunidad.
Por otro lado, para establecer la cuota de participación también se tendrá en cuenta la superficie útil de cada piso o local de la finca en relación al total, pero se valorará su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma que va a realizarse de los servicios o zonas comunes. Por tanto, el coeficiente de propiedad y la cuota de participación pueden no ser iguales.
Lo vemos con un ejemplo: en una comunidad de propietarios puede existir un local comercial con acceso directo desde la calle que represente un 10% del total del valor del inmueble. Sin embargo, su cuota de participación es de un 6% debido a que se entiende que no hace uso de diversos servicios que la comunidad pone a disposición del resto de vecinos, como el ascensor, la limpieza de la escalera, la luz de las instalaciones comunes, etc. Ahora bien, hay que tener en cuenta que la LPH establece que “la no utilización del servicio generador del gasto no exime de la obligación correspondiente”.
De forma habitual, las cuotas de participación de una finca son establecidas por el promotor en el Título Constitutivo de la Propiedad Horizontal donde se incluye la descripción del inmueble.
El artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) establece que se debe fijar “la cuota de participación que corresponde a cada piso o local” por el “propietario único del edificio al iniciar su venta por pisos” o mediante laudo o resolución judicial. También es posible modificar las cuotas de participación a través de un acuerdo unánime de todos los propietarios. Esta es otra de las diferencias entre el coeficiente de propiedad y la cuota de participación. Mientras que el primero no puede ser modificado por los propietarios, el segundo sí puede serlo.
Ahora bien, para la plena validez de la modificación de las cuotas es necesario inscribir la modificación en el Registro de la Propiedad.
Utilidad de la cuota de participación
Como ya hemos avanzado, la cuota de participación de cada propietario tiene una gran relevancia en el día a día de la comunidad.
Por un lado, sirve para determinar la contribución que cada uno debe realizar al sostenimiento de los gastos de la comunidad, bien a través de las cuotas periódicas o de pagos puntuales. También es el módulo para determinar la participación en los beneficios.
Por otro, establece la distribución de los votos entre los propietarios en la Junta. A mayor cuota de participación, mayor porcentaje de representatividad. Esto es importante a la hora de alcanzar las mayorías que establece la Ley de Propiedad Horizontal cuando se deba adoptar un acuerdo o para convocar un Junta (25% de las cuotas de participación).
Y una cuestión más antes de concluir: las mejoras o menoscabos que se produzcan en pisos y locales no alterarán la cuota atribuida, salvo que, como hemos indicado, se determine la modificación mediante el acuerdo unánime de los propietarios. Si tiene cualquier duda acerca de su comunidad de propietarios, puede contactar con nosotros y le informaremos sobre todo lo que necesita saber.